华尔街警告中国房产泡沫 距京150公里又现鬼城（3）

千篇一律，走向“死城”？

在一些受访专家看来，这是地方政府土地财政的另一种包装。而为了支撑土地财政，新城定位过高也就不可避免。

王昊、段进等专家在规划设计中都遇到过相似问题：在规划初期，规划设计单位都会提出特色化的定位，但最终地方政府更倾向于做房地产、做商业商务，因为这样土地价值会高一些。

“高铁枢纽周边多种功能的混合发展，应该是很好的发展愿景。但我们恰恰并不是这样发展的，虽然定位多是商贸中心、城市副中心等等，但实际开发建设的多是以居住功能为主的房地产楼盘。”王昊说。

在南方周末记者的上述统计中，有明确城市定位的29座高铁新城中，有20座都提出要发展商务中心、高端服务业。明确提出要建设新的城市中心的则有11座。

在宿马高铁新区，南方周末记者发现大部分企业都圈了大量土地，最少圈地八九十亩，普遍圈地两百多亩。但目前实际建设的都只有少数，大量土地被野草侵占。而失地农民们只能靠打工为生。目前，他们住在临时安置房里，每月还要交付3元钱/平方米的租金。

“台湾沿着高铁做了很多有特色的规划，比如某地农产品好而丰富，它就会做农产品交易会、批发市场，周边地区一起做整合发展，就发展起来了。”段进说。

“按特色、按自己的潜力来做高铁新区的规划，这是非常重要的，但是国内在这方面做得非常不够，大家都喜欢往一个方向走，都做一些商业、商务、会展，像这样做下去，我觉得很多高铁新城、高铁新区就会变成死城。”段进预言。

他把围绕高铁站建设的区域分为“高铁新城”和“高铁新区”。高铁新城是居住、生活、服务、商业等要素都具备，是一个完整的城市，高铁新区则只是对原有的城市做一些补充。高铁站靠近主城区的，应该建设的是高铁新区，如苏州城际站等。

但因为目前的很多高铁站远离主城区，所以各地政府都会在巨大的腹地建高铁新城。“各地政府都希望通过高铁新城的建设带动整个地区的快速发展，但我认为现在建设高铁新城的地区，(建设)速度会非常缓慢，因为过高地估计了地区发展的潜力，另外高铁的整体效应还没有形成。而地方政府发展的心情太急了。”

段进认为，“高铁新区”的概念比“高铁新城”更应该务实。

他曾参与十几个高铁火车站、高铁新城的规划，他认为，目前，“高铁新城”的构想只能在极个别的地方可以实现，大多数地方是不合适的。

“有一个观念需要改变，就是高铁一定会促进地区发展，但从国际经验看，不一定。有的城市尤其中小城市，有了高铁，如果没有快速地抓住地方特色优势的发展机遇，它所拥有的一些东西，如劳动生产力、商务机会，反而会被吸走。”段进说。

专家谈陈政高如何消灭鬼城：尽快启动不动产普查

刚刚履新的中国住房和城乡建设部部长陈政高，被外界称为“棚改部长”，认为其上任后将着力推广辽宁的棚户区改造模式，但从他就任住建部长后的第一次表态(千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；以及完善房地产项目周边配套设施！)来看，似乎并非外界眼里的“棚改部长”。从其出牌的套路和抱负来看，显然是要解决全局问题，而不是简单地建造棚户区，中国房地产的宏观调控格局很有可能会从需求管理走向供给管理。

之所以做出这样的判断，主要是中央高层对房地产市场和房地产调控态度与此前迥然不同，不希望让房地产继续绑架经济，也不希望房价在高位危险运行，现在即使经济增速下滑，也没有刻意、主动地去放松调控政策，也不再提及房地产调控，反而一直在强化棚户区改造和保障房建设，以优化结构的方式来化解楼市矛盾，改善棚户区居民的居住条件、解决低收入人群的居住问题，这显然是政府公共保障的范畴。如果能够通过优化结构的方式解决房地产市场中的核心对立矛盾，一般人不再对房价的起起落落恐惧的时候，对房价涨跌的调控就不会再像目前这样痛苦地抉择。

当然，目前通过加大棚户区改造和保障房建设也能达到稳定经济的效果。因为盖房子还是需要钢筋、水泥等房地产相关行业的支持，无非只会影响房价和地价，只会对开发商的利益和地方政府的利益造成影响。但在我看来这其实是回归理性而已，之前他们的利益太不正常和太暴利了，如果政府建设保障房和棚户区改造的数量能够与经济繁荣时期的供给数量大致相等的话，房地产相关行业不会出现断崖式下跌，也不会再让商品房价格绑架经济增速。

其次，政府除了要建设保障房和棚户区改造项目，还得完善房地产项目周边的配套设施，如果棚改项目和保障房建设离市区很远，周边的交通、就业、医疗、教育等都异常不方便，那也是没法住人的。据媒体报道，国内有很多地方的公租房、廉租房都存在周边配套设施不完善的困境，有很多已经建好的房子在闲置和空置。

当然，目前中国的房地产空置除了周边配套设施不完善的保障房外，还有大量的商品房处于严重空置状态。内地有很多三四线城市都不同程度地出现了鬼城现象，中国到底空置了多少房子？目前没有一本清晰的账目，但从不同机构公布的空置率结果来看，2010年国家电网公布5640万户的电表数据半年以来转数为“零”。前段时间西南财大分层抽样采集调查统计的结果是，2013年中国城镇住房空置率为22.4%(大约4898万套)，虽然这些数据也未必精确，但由此来看中国房地产的空置率很严重。中国房地产存在过度开发的问题，需要尽快消化库存和解决存量问题，否则没完没了地盖房子是难以持续的。

那么究竟该如何解决和消化中国房地产的库存？

其实办法也很简单，关键是要看主管部门的决心和魄力，要想真正解决清楚中国的房地产库存问题和房地产调控有的放矢，首先就得厘清中国的房地产存量和空置数量，这需要对不动产进行联网、大普查。不动产普查相比人口普查和经济普查简单得多，而且准确度会很高，因为房子不会跑，也没有人会否认房主身份或逃避普查，如果普查之后真有空置无主的房子，就可以采取充公拍卖处置。这么重要的一个数据和这么简单的一个事情为何至今没有实施？阻力显然来自利益主体和不愿意将所持房产公诸于众的权贵。当务之急必须要斩断地方政府与房地产开发商的利益链条，严厉打击贪污腐败和各种非法所得，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发。只有尽快启动不动产的全国普查，让决策层了解真实的房地产“空置率”数据，消化库存、房地产调控和保障房供给才会有的放矢。

另外，解决库存的办法要通过市场和税收杠杆的方式来调节。只有在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使多套房持有人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，以保障市场的公平与效率，这样自然会有效地抑制房地产的过度开发和投资投机，会提高房子的使用效率和恢复房子的居住属性。