深圳新房成交量暴跌近5成 公务员引领市场抛盘（2）

深圳住宅空置率至少85%？

房价的涨跌与房屋的空置率有着相辅相成的关系。而房屋空置率是衡量房地产市场健康程度的重要指标，房地产泡沫必然伴随高空置率。

近期，有人士通过深圳的实际用电户除以存量房建筑面积，推算出了深圳住宅空置率至少85%，虽然数字的准确度有待商榷，但这样的推算结果却是让人大跌眼镜。国际上通行的空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，商品房空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。照这个数据来看，深圳楼市已在危险的区域内。

中原地产深圳公司副总经理贺晓丽告诉21世纪网：“写字楼的空置率在20%以上就属于危险区域。住宅则很难得出完美答案，因为居住的功能性不同，有的为了学位房、有的则为了交通便利，但一般楼盘在3年交盘后空置率低于50%就属于危险范围。”

但如何计算空置率，业界历来存在争议。除了计算实际用电量，也有通过用水量、看亮灯率来计算的，早在2011年，就有深圳大学的学生，历时半年调查121个楼盘的4.1万套住宅，通过查水表算出，深圳一手楼空置率达到43%。

此后，有媒体记者前往深圳各大新兴住宅区以灯亮情况来判断空置率，称龙岗片区八成空置率，后海片区六成空置率，龙华、坂田的空置率更是高达八成。

北京联大应用文理学院城市科学系主任张景秋曾表示，查两次水表调查间隔两个月，其间正值炎热的夏季，如果有常住户的话，其用电量应该较大。因此假定，如果两个月内某住宅用电量在10度以内，就可以认定该住宅为空置。

但深圳大量的农民房给空置率的计算带来困难，深圳楼市在全国来说非常独特，在已有的住宅存量中，只有大约25%是真正意义上的商品房。剩下的75%，绝大多数是违法建筑（小产权房），此外还有部分安居房、单位集资房、军产房和村子建设的统建楼，这部分的面积每年都在变化，不利于监测与计算。

另外，深圳一些违法建筑（小产权房）则会出现一户电表后面有十几户同时用电的现象，所以以电表判断空置率有一定局限性。

值得注意的是，关于空置率达到60%以上的信息，得到了众多业内人士在微博、微信上的竞相转载，他们认为，这或表明，深圳也开始进入消化存量房的阶段，也就是说，“一线城市”房价相对坚挺的说法或许站不住脚。