揭秘房企联姻银行背后的秘密（2）

龙头房企

多项指标峰值已过

“万科是跑马拉松的好手，擅长长跑。”郁亮曾幽默地如此形容万科。透过万科的诸多财务数据，或许可以一窥万科“身体状况”的微妙变化。

万科一直以来奉行快速周转的策略，因此用存货周转率来观察其运营状况有一定的参考价值。记者统计历年财务数据发现，从2009年至2013年这5年间，万科的这一指标分别为0.39、0.27、0.25、0.28和0.32。不难看出，在2011年这一指标大幅回落后，万科近几年来在去库存方面颇下工夫。

不过，在2007年以前，万科该指标均处于0.4以上。“这应该与万科近几年一直实施精装修战略有一定的关系，精装修使得开发楼盘的竣工速度放缓，但可能也还有其他原因。”长期跟踪万科的中投证券分析师李少明说。

万科方面对此也解释称，这主要由于结算项目中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率。

由此看来，如果不刨去特殊状况，存货周转率并不能很好反映出房企是否真的“身体棒”。那么，还可以从另一个角度——预收款项与资产之比来观察万科营运能力的变化。

房企属于资金密集型行业，公司往往要通过负债方式来筹措部分资金，但是如果销售能强有力支撑，便可让公司从负债泥潭中得到一定解脱。

“如果预收款项与资产之比大，表明公司的资产中由预收款项支撑的部分多，可以认为公司主要通过快速开发、快速销售取得好的经营现金流入，这是营运能力强的表现。”李少明称。

记者统计发现一个微妙的现象，在2009年至2013年中，万科的预收款项与资产之比该分别为23%、34%、37.5%、34%和32%。很显然，万科通过销售取得经营现金流入的能力在2011年达到巅峰37.5%，而近两年，尽管这家龙头企业的年销售额连年创出新高，但是营运能力却未能同步提升。

销售回款能力下滑意味着公司需要通过负债项目去弥补空缺，那么剔除预收账款后的负债占资产的比例便会发生相应变化。财务数据也印证了这一事实，截至去年年底，万科的负债占资产比例为45.54%，较2012年底的43.7%小幅上升。

尽管多项指标略有下滑，但万科作为行业龙头，一直以来保持着稳健风格，这一数据在行业里仍属于较低水平。换言之，万科身体仍旧很棒，但已经不像过去两年那么棒了。

当然，如果要安全过冬，光靠身体硬朗显然还不够，还需要足够厚的衣服御寒。虽然近年来房企手头现金越来越多，但这并不意味着足够安全。“对于房企而言，需要的不是绝对金额多，而是相对于公司规模而言现金足够多。”李少明称。

公司所持货币资金与资产规模的比值，则是衡量房企“衣服”够不够厚的有效指标之一。

同样以万科为例，记者发现，这家具有行业典范意义的房企的该指标在2010年达到巅峰值17.5%。近5年的数据分别为16.7%、17.5%、12%、14%以及去年的9%。万科去年9%这一数字，也是其这10年来的最低值。相对应的，万科去年的经营活动产生现金流净额为19.23亿元，也是近5年来最低。

“万科现金支出去年比较多，可能由于土地支出过多。”李少明说。翻阅万科去年年报，去年万科新增项目104个，新增建筑面积达到2148万平方米，平均土地成本为3516元/平方米，以此计算，万科去年拿地支出额达到755亿元。而在2012年这一数据则为433亿元，去年拿地金额较2012年增长74.3%。当然，这部分金额不会全部从万科持有资金流出，但很显然，这家龙头去年在土地市场上花了大钱。

万科方面也将上述指标下滑的现象，归结于整个房地产行业的正常波动。“任何时候，万科都是在确保经营安全性的前提下，尽可能地谋求合理的利润。”万科一位中层管理人士称。他坦言，对于万科而言，质量效益型增长的首要追求指标是股东回报水平，体现在项目层面主要是IRR（内部收益率）、在公司层面主要是ROE（净资产回报率）。

正如万科方面所言，“这是整个房地产行业的事”。龙头房企纵然如此，在其身后的房企可想而知。总而言之，随着房地产行业渐入调整期，房企的“身板”承受的压力更大了，“棉衣”反而在减少。“天寒衣更单”显然是目前众多房企的真实写照。