2013年房价为何失控：地方要填补债务窟窿（2）

政策逻辑与市场规律

2013年房地产调控没有放松，但房价却运行在调控的预期之外。不同关注点的专家倾向于同意，供求关系最终起了决定作用，而调控政策起到了或正面或反面的作用。

如果回顾任志强早在2012年的预测，他同样也是以供求关系推导出房价暴涨的结论。只不过，在任志强的逻辑中，影响供求的因素是多方面的。

综合任志强在2012年多次言论，他判断房价暴涨有四大理由。首先，从2006年和2005年的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的房价上涨，而2012年的统计显示，土地供应负增长持续发展，所以，后一轮紧跟着就是价格暴涨；其次，限购令阻碍了二手房供应，从而加大了房价暴涨幅度。任的具体解释是，由于2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，这在一定程度上稀释了房价上涨压力。但到2013年，依靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被政策堵上；第三，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此到2012年3月，当旧的土地供应库存建设的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨；第四，地价绑架了房价。用任志强的话说，“新一届（地方）政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。”

早在2010年，任志强在分析当年房价暴涨时，考虑的因素则分别是，第一，供求关系，其中也包括地价推动作用；第二，交易环节水费增加推动作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策货币政策影响。

2010年，任志强认为，当年并不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动；而2013年，任志强仅利用简单的市场逻辑就推导出了房价暴涨的结论。这些市场逻辑也有调控反作用的结果。

除了上述任志强指出的限购反作用，中原地产三级市场研究总监张大伟进一步补充称，在2013年的调控政策中，北京最为严格，出台了历史上负担最重的交易环节征收20%个人所得税。但这项调控政策最终的效果是，交易环节税费大幅增加反而导致二手房交易冷清，供应量减少。也就是说20%个税在某种意义上加速了房价暴涨，使得部分需求不得不到新建商品住宅释放。

各主要城市一手抓调控，一手抓保障，但这似乎也并未能改变房价持续上涨的现实。

亚豪市场总监郭毅以保障房种类最多的北京为例分析称，近年来保障房政策的摇摆所引发的，由低收入申购人群享有产权的经适房、双限房到享有居住权的廉租房、公租房，今年又新增了一个自住型商品房，各种产权形式的保障房轮番登场，但仍然不能说建立起了一个完备的住房保障体系。由于具备保障房申购资格的人群规模非常庞大，而近年来保障房供应量增长有限，轮候时间过长，一部分家庭被迫挤入商品房市场，加剧了商品房市场的供需矛盾，也从客观上造成房价上涨。

聂梅生还认为，一边是低利率，一边是发行钞票，凑在一起也在加速造成高房价。聂梅生认为，钞票发行速度和涨房价是成正比的关系，2007、2008年钞票发行比较平缓的时候，房价也很平缓。但是，在2008年启动救市模式后，猛发钞票，房价就猛涨。虽然这并不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

如聂梅生所言，房地产调控十年一共出了70多个文件，其中绝大部分都是控制房价的，但房价却越来越高。聂梅生的结论是，以房价为调控目标的10年调控是失效的。只有一件事是对的，就是终于搞明白了保障房应该由政府来管。她认为，我们可以借鉴成熟经济体的经验，最重要的一点是遵循房地产发展周期，敬畏市场规律。