两部委发紧急通知：坚决叫停在建在售小产权房（2）

两部委紧急“降温”小产权房

三中全会后，市场有关“小产权房”能够转正的猜测或将结束。11月22日，国土部和住建部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（以下简称《通知》），要求坚决查处“小产权房”在建、在售行为。

通知还要求，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批、教育一片，发挥警示和震慑作用。此前，小产权房市场在三中全会《决定》播发后迅速升温。

“最近看到了市场上有些误读，所谓的同等入市、同地、同价，建立城乡统一的建设用地市场并不意味着小产权房能够转正，”国土部相关负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

上述人士进一步介绍，建立城乡统一的建设用地市场前提是对用途管制和是否符合土地利用规划，也就是说，“小产权房（的合规性）和是否是集体土地性质，并不直接相关。”

中国房地产学会副会长陈国强表示，此次表态并未提出具体的小产权房解决办法，更像是起一个稳定预期、（短期）解释的作用。在其看来，小产权房的解决，需要建立在不动产登记、农地流转等一系列的配套改革框架下，不可能一蹴而就。

通知亦要求，各地开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部门。

上述国土部相关人士表述，排查摸底除了要遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，也要对当地的小产权房数量、位置、违法违规原因进行梳理并列出分类处理的办法。

直击“转正”预期

2013年4月，21世纪经济报道记者走访太玉园时，当时太玉园对外的报价是每平方米6000-7000元。但是到11月中旬，该小区对外报的均价为8000-9000每平米。

一位小区中介介绍，“中央已经明确小产权房能够转正了，现在不买以后涨得更快。”上述中介说，很多业主也因为小产权房转正预期，开始囤着不卖了。

在中介人员口中，用以证明“小产权房”转正的方案主要来源两个方面：一是国务院发展研究中心公布的“383方案”：一是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股。

除了北京之外，深圳、广州、南京、郑州等多地的小产权房市场均传出类似消息。近日中央亦有官员开始强调土地用途管制仍是统一土地市场的重要前提。

“这是一种误读”，国土部相关人士介绍，三中全会有关同等入市、同权同价的表述，不能简单的把它理解成，农村的地要变成城市的地，想怎么用就怎么用。

因此，本次《通知》重申，小产权房严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展。

“转正”还是解决方案？

值得一提的是，针对已售已建小产权房的处理，紧急《通知》并未明示。《通知》要求，各地开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部门。

“所谓的排查摸底，”上述国土部相关人士表述，除了要遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，也要对当地的小产权房数量、位置、违法违规原因进行梳理并列出分类处理的办法。

“该办法也将作为两部委以后制定小产权房解决思路，提供借鉴，”上述人士如是介绍。

记者采访了解，早在2012年，国土部就筛选小产权房处理的试点城市，北京为试点城市之一。

北京市国土局副局长李军透露，去年开始，北京开展的清理小产权房的工作，基本原则就是要杜绝新生，逐步地处理遗留问题。

针对已建已售的“小产权房”，李军表示，这一遗留问题目前也正在进行处理。李军透露，将选择个别区域进行试点，目前试点方案正在研究制定中，但北京从未考虑让小产权房转正。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表述，小产权房的解决是一个长期的过程，难度也是可想而知。首先，只有符合规划的、没有影响城市整体布局的小产权房，在符合规定的流转，才能谋求“合法”定位；其次，转正后如何平衡各方利益，怎么补缴土地出让金也是不小的难题。